전세 계약 시 꼭 확인해야 할 7가지 주의 사항

전세는 우리나라에서만 유일무이 하게 사용 되는 주거 형태 입니다. 초기 목돈만으로 몇 년간 거주할 수 있다는 장점이 있지만, 전세 계약 과정에서의 실수는 큰 금전적 피해로 이어질 수 있습니다. 특히 최근 몇 년간 전세 사기 피해 사례가 잇따르며, 전세 계약시 임차인의 신중한 점검이 그 어느 때보다 중요해졌습니다. 계약 전 단순히 집 상태와 가격 비교만 하는것을 넘어서, 법적 보호 절차와 계약서 세부 내용까지 꼼꼼히 살펴보는 것이 필요합니다. 이 글에서는 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 7가지 주의 사항을 정리하여, 안전한 전세 계약을 할수 있도록 체크 리스트는 정리 해보도록 하겠습니다.

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전세 계약 체크 리스트

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1. 임대인의 소유권 확인: 등기부등본 열람

전세 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 사항은 임대인이 해당 부동산의 실제 소유자인지 여부입니다. 이를 확인하는 가장 확실한 방법은 등기부등본을 직접 열람하는 것입니다. 누구나 열람할 수 있으며, 인터넷 등기소(대법원)에서 확인 가능합니다.

• 표제부: 주소, 면적 등 기본 정보가 기재되어 있습니다.
• 갑구: 소유자 정보와 소유권 이전 이력 등을 확인할 수 있습니다.
• 을구: 저당권, 전세권, 가압류 등 채권 관계가 명시되어 있습니다.

중개인을 통해 계약하더라도 등기부등본의 소유자와 계약서상의 임대인이 동일한지 반드시 직접 확인해야 합니다. 대리 계약일 경우, 위임장과 인감증명서까지 확인해야 합니다.

또한, 을구에 근저당권이나 가압류가 있다면 해당 부동산은 이미 담보로 제공됐거나 채무가 존재하는 상태입니다. 이 경우, 경매 진행 시 전세보증금을 회수하지 못할 수 있습니다. 따라서 다음과 같은 조치를 고려해야 합니다:

• 선순위 채권이 있다면, 계약을 피하거나 특약으로 '잔금일 등기 말소 조건'을 명시
• 잔금 당일 법무사를 동반해 등기부등본상의 채권 말소를 실시간으로 확인

계약서를 작성하는 부동산이 있다고 해도, 이러한 사항은 임차인이 직접 확인해야 하며, 책임 또한 임차인에게 돌아갑니다.

 

✅ 등기부등본 확인 시 체크리스트

• 직접 등기부등본을 열람하고, 반드시 최신 발급본인지 확인
• 부동산에서 제공 시 표제부의 주소와 발급일 확인, 당일 발급본이 아니라면 재열람 요청
• 갑구에서 과거 임차권 등기 여부 확인
  • 임차권 등기가 있다면 과거 임차인에게 보증금을 제때 반환하지 않았을 가능성이 있어, 신중한 접근 필요
• 을구에서 선순위 채권 존재 여부 확인
  • 존재할 경우 보증금 우선순위에 영향을 줄 수 있음

등기부등본 열람은 전세 계약 전 반드시 거쳐야 하는 매우 중요한 절차입니다. 임차인이 불리한 조건을 피하려면, 집을 보기 전부터 본인이 정한 조건 기준에 부합하는지 사전 체크하는 것이 중요합니다.

 

 

2. 계약서 작성 시 필수 확인 항목

전세 계약의 핵심은 계약서 작성입니다. 계약서에 명시된 내용은 향후 분쟁 발생 시 중요한 법적 근거가 되기 때문에, 작성 단계에서 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

전세 계약서에는 반드시 다음과 같은 기본 항목이 포함되어야 합니다.

 

✅ 필수 사항

• 임대인과 임차인의 인적 사항(이름, 주소, 연락처)
• 임대 목적물의 주소와 면적, 부동산의 정확한 표기
• 임대 기간과 입주일, 계약 시작일 및 종료일
• 전세보증금의 총액, 지급 방식(계약금, 중도금, 잔금)
• 계약 해지 및 위약금 조항
• 중개업소 이용 시 공인중개사의 서명 및 등록번호
• 부동산에 포함된 시설물 목록(가전제품, 가구 등)

계약서에 공란이 남아있으면 사후에 임의로 수정될 수 있으므로, 계약 전 반드시 모든 항목을 기입하고 직접 확인 후 서명해야 합니다. 특히 계약서 원본은 임차인과 임대인이 각각 1부씩 소지해야 하며, 사본을 중개업소에서도 보관하는 것이 일반적입니다.

중개업소를 통해 계약할 경우, 반드시 공인중개사 자격 여부를 확인하고, 계약서에 부동산 중개업소의 명칭, 사업자 등록번호, 중개대상물 확인·설명서가 첨부되어 있는지도 체크해야 합니다.

또한, 계약금 등 금전 거래 시에는 계좌이체 등 입금 기록이 남는 방식으로 진행하며, 반드시 계약서에 각 금액과 지급일을 명시해야 추후 분쟁 발생 시 입증이 가능합니다.

 

 

3. 특약사항 꼼꼼히 작성하기

전세 계약서에는 기본 항목 외에도, 임대인과 임차인이 협의한 추가 조건을 ‘특약사항’으로 별도 기재할 수 있습니다. 이는 계약 종료 후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위한 핵심 요소입니다. 특약사항은 반드시 구체적이고 명확한 문장으로 작성하고, 계약서에 포함된 항목으로 서명 또는 날인을 받아야 효력이 발생합니다.

 

✅ 특약사항 작성 시 주요 체크 항목

• 등기 상태 유지 관련 조항
  • 등기부등본 상 채무가 없는 상태를 유지해야 할 경우 → “잔금일 다음 날까지 등기 상태를 현재와 동일하게 유지한다”는 문구 기재
• 근저당 말소 조건 계약 시
  • “OO일까지 근저당을 말소한다”는 구체적인 날짜 명시 필요
• 시설물 수리 및 관리 책임
  • 보일러, 에어컨, 냉장고, 세탁기 등 가전제품 또는 설비 고장 발생 시 → 수리 책임 주체를 명확히 기재
• 누수, 결로, 벽체 균열 등 구조적 하자 발생 시→ 임대인 또는 임차인의 책임 범위를 사전에 합의
• 임대인의 의무
  • 전기, 수도, 가스 등 공공요금 미납 여부 확인
  • 관리비 체납 시 누가 책임지는지 명확히 표시
• 중도 해지 및 재계약 조건
  • 계약 기간 중 임차인이 불가피하게 퇴거할 경우 → 위약금 조건 명시
  • 재계약 시 → 보증금 인상률, 계약 연장 조건 등 사전 설정
• 청소 및 원상복구 기준
  • 퇴거 시 청소 범위 명시 (예: 전문 업체 청소 여부 등)
  • 벽지, 장판, 바닥 손상 시 원상복구 기준과 처리 책임 기재
• 입주 전 수리 요청 사항
  • 입주 전 요구된 수리 내역을 구체적으로 기재 (예: 도배, 장판, 창문, 조명 등) → 누가, 언제까지, 어떤 방식으로 수리할지 명시

⚠️ 특약사항 작성 시 주의사항

• “적절히 처리”, “추후 협의” 등 모호한 표현은 분쟁의 원인이 될 수 있으므로 지양해야 합니다.
• 수치, 기한, 책임 주체를 명확하게 표기하여 계약서 상의 효력을 확보해야 합니다.
• 구두 합의는 법적 효력이 없으므로, 반드시 문서화된 특약으로 명시해야 합니다.

 

 

4. 계약금·중도금·잔금 지급 시 주의점

전세 계약은 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금의 세 단계로 보증금을 나눠 지급하게 됩니다. 각 단계마다 금전 거래의 명확성과 법적 근거 확보가 중요합니다. 잘못된 지급 방식이나 입증 불가능한 거래는 향후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

계약금 지급

• 계약금은 전체 전세보증금의 약 10% 내외로 설정하는 것이 일반적입니다.
• 계약금 지급과 동시에 계약서 작성이 이루어져야 하며, 계약서에 금액, 지급일, 지급 수단을 명확히 기재해야 합니다.
• 계약금은 계좌이체를 통해 지급하고, 입금증 또는 이체 내역은 반드시 보관해야 합니다.

 

중도금 지급

중도금은 일반적으로 생략 하는경우가 많지만 고액의 계약은 중도금을 처리 하는 경우가 있습니다. 중도금 납입이 되면 법적으로 이 계약은 체결 된것으로 간주 하며, 어느누가 일방적으로 파기 할 수 없는 계약이 됩니다.

• 중도금은 잔금 전 일정 시점에 추가로 지급되는 금액으로, 일반적으로 계약 이후 입주 전까지 지급합니다.
• 지급 조건 및 시기는 계약서 또는 특약사항에 명시해야 하며, 조건 없는 중도금 선지급은 피하는 것이 바람직합니다.
• 건물 준공 전 계약인 경우, 중도금 납입 조건에 따라 위험이 존재할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

 

잔금 지급

• 잔금은 보통 입주 당일 지급되며, 이 시점에 집 열쇠를 받게 됩니다.
• 잔금 지급 전에 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다:
  • 등기부등본 재확인 (전입 전 변동 여부 확인)
  • 계약 내용과 실거주 상태 일치 여부
  • 시설물 상태 점검

또한, 잔금 지급 후 바로 전입신고와 확정일자 부여 절차를 완료해야 전세보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다. 일부 임대인은 잔금 수령 후 전입신고나 열쇠 인도를 지연하는 사례도 있으므로, 잔금 지급과 동시에 전입 가능 조건을 특약에 명시하는 것이 안전합니다.

 

 

5. 전세보증금 보호: 확정일자 및 전입신고

전세 계약에서 임차인의 권리를 법적으로 보호받기 위해 반드시 거쳐야 할 절차가 있습니다. 바로 확정일자 부여와 전입신고입니다. 이 두 절차를 완료해야 전세보증금에 대한 우선변제권과 대항력을 확보할 수 있습니다.

 

확정일자란?

임대차계약서의 날짜를 법적으로 인정받는 절차입니다. 동 주민센터 또는 인터넷 등기소(e-민원)를 통해 받을 수 있으며, 확정일자가 부여된 계약서는 담보물권과 경쟁할 수 있는 법적 지위를 갖습니다.

 

전입신고란?

주민등록상 거주지를 해당 주소로 이전하는 절차로, 전입신고가 완료되어야 임차인은 법적으로 ‘거주자’로 인정받고 대항력이 발생합니다. 이는 해당 부동산이 경매나 공매로 넘어갈 경우에도 보증금을 보호받을 수 있는 권리로 작용합니다.

 

확정일자와 전입신고 방법

• 확정일자 부여
  • 주민센터 방문 → 계약서 원본 제출 → 도장 날인 → 확정일자 부여 (전산 처리 가능)
  • 또는 인터넷 등기소를 통한 온라인 신청 가능
• 전입신고
  • 주민센터 방문 → 주소 이전 신고
  • 전입신고일과 실제 입주일이 동일한 것이 이상적

이 두 절차가 완료된 날짜가 ‘대항력 발생일’로 적용됩니다. 이 날짜가 빠를수록 타 채권자보다 우선적으로 보증금을 회수할 수 있습니다. 이 절차를 생략하거나 지연하면, 향후 경매 상황에서 보증금을 잃을 수 있습니다.

 

✅ 확정일자 및 전입신고 후 체크리스트

1. 전입신고 후 ‘전입세대 열람’ 확인
   • 이사 당일 오후 확정일자와 전입신고를 마친 후, 주민센터에서 전입세대 열람 내역을 확인해야 합니다.
   • 임차인 외 다른 세대가 이미 전입된 경우, 해당 전입자가 대항력을 먼저 갖게 되므로 반드시 임대인에게 사유를 확인하고 방출 처리 요구해야 합니다.
2. 잔금 다음날 등기부등본 재확인
   • 일부 악의적인 임대인은 잔금일 당일 담보대출을 실행할 수 있습니다.
   • 특히, 오전 중 대출 실행 시 등기부등본에는 당일 반영되지 않고 오후 늦게 전산 처리되므로, 다음날 등기부등본을 반드시 재확인해야 합니다.
     • “근저당 등기 효력 당일 0시, 임차인 전입 신고시간 기준 효력 발생”
   • 만약 잔금일에 근저당 설정이 확인된다면, 이는 의도적인 전세 사기로 간주할 수 있으며, 아래와 같은 강력한 대응이 필요합니다:
     • 전세 계약 무효 소송 제기
     • 임대인 명의 계좌 압류
     • 주거시설 가압류
     • 소송비, 이사비, 정신적 피해에 대한 위자료 청구, 소송 진행

확정일자와 전입신고만으로는 부족합니다. 잔금 지급 후에도 등기부등본 재확인까지 진행해야 전세보증금을 지킬 수 있습니다. 전세 계약은 단 한 번의 실수로 수천만 원에서 수억원의 피해로 이어질 수 있으므로, 임차인은 마지막까지 신중해야 합니다.

 

 

6. 전세계약 해지 조건과 위약금 조항

전세계약은 통상 2년 계약을 기준으로 하지만, 계약 기간 중 해지를 원할 경우를 대비해 해지 조건과 위약금 조항을 명확히 정리하는 것이 중요합니다. 계약 해지 시점과 책임 주체에 따라 발생하는 법적, 금전적 책임이 달라지기 때문입니다.

계약 해지 조건

• 임대인 또는 임차인 중 어느 한쪽이 중도 해지를 원하는 경우, 반드시 상대방의 동의가 필요합니다.
• 임차인이 계약 기간 중 해지를 원하는 경우, 새로운 임차인을 구해 잔여 기간을 승계할 수 있는지 여부를 확인해야 합니다.
• 임대인이 개인적인 사유로 해지를 원할 경우, 임차인의 주거권 보호를 위해 법적 제한이 있습니다. 이때는 일정 기간 전 통보와 함께 보증금 반환 조건이 선행되어야 합니다.

위약금 조항

• 계약 해지로 인해 상대방에게 손해가 발생할 경우, 그에 대한 위약금을 사전에 정해두는 것이 분쟁 예방에 효과적입니다.
• 일반적으로 계약금의 두 배를 배상하는 조건이 적용됩니다. 이는 부동산 거래에서 널리 사용되는 상호 책임 기준입니다.
  • 예: 임차인이 일방적으로 계약을 해지하면 계약금 포기
  • 임대인이 일방적으로 계약을 해지하면 계약금의 두 배 반환
• 계약서에 위약금 기준과 예외 사유를 명시해두면 향후 분쟁 시 명확한 근거가 됩니다.

 

불가피한 해지 사유 명시

• 군입대, 해외발령, 회사 이전 등과 같은 불가항력적 해지 사유에 대해 위약금 감면 또는 면제를 특약으로 설정할 수 있습니다.

계약 해지 및 위약금 관련 조항은 문서화되어야 효력을 가지며, 구두 합의는 법적 분쟁 시 입증이 어렵습니다. 따라서 계약 체결 전부터 해지 시 발생 가능한 모든 상황을 고려하여 조항을 설정하는 것이 바람직합니다.

 

 

7. 전세 사기 의심 징후 및 대응법

전세 사기는 한 번 피해를 입으면 수천만 원에서 억 단위의 손실로 이어질 수 있는 심각한 손실이 발생됩니다. 계약 전 다음과 같은 의심 징후를 인지하고, 사전 조치와 대응 방법을 숙지해야 안전한 계약이 가능합니다.

 

전세 사기 주요 징후

1. 임대인이 소유자가 아닌 경우
   • 등기부등본 상의 소유자와 계약 상대가 다르며, 위임장 등 관련 서류가 미비하거나 조작된 사례
2. 과도한 선납 요구
   • 계약 체결 전에 전세보증금 전액 또는 대부분을 요구하는 경우
3. 집값 대비 비정상적으로 낮은 전세금
   • 시세보다 턱없이 낮은 금액의 전세 계약 제안은 전세금 미반환을 노린 사기의 가능성 존재
4. 다가구·다세대 주택에서 다수의 임대차 계약 체결
   • 한 주택에 여러 명과 전세계약을 체결하는 다중계약 사기 유형
5. 계약 직후 급한 이사 요구
   • 계약서 작성 직후 빠른 입주를 유도하며 확인 시간을 줄이려는 시도

 

대응 방법 및 사전 예방 조치

• 등기부등본을 최신 상태로 계약 당일 과 잔금 날부일 그리고 다음날 재확인: 전입신고 전 등기부등본 내용이 변경됐는지 체크
• 전세금 반환보증 보험 가입 검토: 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비한 제도. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 등에서 운영
• 계약 전 인근 시세 및 공실 여부 조사: 주변 전세 시세와 비교하여 과도한 차이가 없는지 확인
• 신탁 등기 여부 확인: 신탁된 부동산은 수탁자 동의 없이는 임대가 불가능하므로, 신탁 원부를 확인해야 함
• 부동산 거래 신고 내역 조회: 국토부 실거래가 시스템 등을 활용해 거래 투명성 확인

 

안전한 전세 계약을 위한 체크리스트 정리

전세 계약은 단순한 임대차 거래가 아닌, 수천만 원에서 수억원의 자산을 맡기는 중요한 결정입니다. 계약 전 점검을 소홀히 하면 큰 피해로 이어질 수 있으므로, 아래의 체크리스트를 기준으로 한 항목씩 철저히 확인해야 합니다.

 

전세 계약 전 최종 점검 리스트

• [ ] 등기부등본을 열람하여 소유자 확인
• [ ] 계약서에 필수 항목과 특약사항 정확히 기재
• [ ] 계약금, 중도금, 잔금 지급 시 입금증 보관
• [ ] 전입신고 및 확정일자 부여로 보증금 보호
• [ ] 전입세대 열람과 잔금 납부 다음날 부동산 등기 열람
• [ ] 시설물 하자 및 수리 책임 명시
• [ ] 계약 해지 및 위약금 조건 확인
• [ ] 전세 사기 징후 파악 및 의심 시 계약 중단

위의 항목을 기준으로 계약 전 과정을 점검하면, 불필요한 위험을 줄이고 안전한 전세 생활을 시작할 수 있습니다. 단순한 가격 조건보다 법적 권리 확보와 계약 내용의 명확성이 더 중요하다는 점을 잊지 말아야 합니다.

 

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